租房指南：租赁协议，转租协议

租赁协议通常以书面形式签订，其中必须包含某些要素。其他任何内容均可由相关方自由决定

租赁协议中必须包含哪些内容？

1. 签约方的姓名：                                                                                       
   – 当以家庭为单位租房时，另一方配偶应在协议中注明。                       
   – 当一群人或一对未婚夫妇租房时，协议中列出的所有方均应对每月租金承担共同责任。
2. 租赁财产：应界定房东允许房客使用的财产，包括阁楼、地下室、洗衣房等处所。
3. 租赁期限：租赁协议可能是有限的，也可能是无限期的。大多数租赁协议都是无限期的。在这种情况下，双方可以根据规定和期限发出终止通知。
4. 终止协议的通知期限和固定日期。
5. 租金和额外费用：如果合同中没有提到额外费用，则可以假定它们包含在租金中。

租赁协议还可以包括什么？

1. 租赁押金，也称为保证金：只有在协议要求时才需支付。对于住宅租赁，押金最高为三个月的租金。
2. 任何其他个人协议，例如是否允许饲养家养宠物。
3. 房屋规则：规范租户共处的规则（安静时间、洗衣机的使用等）。
4. 一般条款和条件（GTC）。

租赁协议模板

瑞士租户协会的示范合同（德语）

租户与房东之间的纠纷

当租户和房东无法解决纠纷时，州调解机构可以进行调解。

租户可以转租全部或部分房产，但必须告知房东。

只有在下列情况下才可以拒绝转租：

• 租客拒绝透露转租协议的细节。
• 公寓转租，月租金上涨。带家具的公寓月租金最多可加收 20%，以补偿家具的磨损。所有其他情况下，租户只能收取他们自己支付的公寓费用（包括额外费用）。
• 转租会让房东处于明显的不利地位，例如，如果一间原本安静的房子中的一个房间被租给音乐乐队作为练习场地。

转租协议模板

从法律上来说，书面合同不是绝对必要的，但建议签订：转租合同范本（德语）

在大多数情况下，终止租赁协议的是租户。如果房东终止协议，租户有权对终止协议提出异议。

租户终止协议

根据协议中的规定，可能会有不同的固定终止日期或比法律规定的更长的通知期。但是，也可以在这些期限之外终止协议。在这种情况下，当前租户必须找到新租户或支付租金直到下一个正式终止日期。

签署租赁协议的所有各方都必须签署终止信。与配偶或注册伴侣一起租房的租户必须获得另一方的同意才能终止协议，即使只有一方作为租户签署了协议。租户无需提供终止协议的理由。终止信应通过挂号信寄给房东。

瑞士租户协会提供了有用的终止信模板

房东终止协议

在瑞士，房东通常可以以任何理由终止租赁协议。但他们必须遵守法律或协议规定的通知期限，并使用正式表格来终止协议。

租户有权了解终止的原因，并且可以对违反诚信原则的终止提出异议。此类情况包括租户要求降低租金或维修后终止，或租户家庭情况发生变化。租户有 30 天的时间联系其所在社区的调解机构对终止提出异议。

如果遇到困难，即使终止租约是合法的，租户也有权延长租期，例如如果他们的经济资源非常有限、他们生病了或者由于租赁市场的状况。

使用权租赁与租赁协议类似，但有一个主要区别：承租人除了有权使用该财产外，还可以将其用于商业目的。

从这个意义上讲，承租人不仅从房东那里租用了房产，他们还有权使用建筑物或土地——例如，耕种土地或经营马厩。作为回报，承租人有义务支付租金（现金或部分收益）并承担租赁业务的所有维护费用（重大维修除外）。

使用权租赁的示例：

• 租赁餐厅、酒吧或酒店
• 租赁配额
• 租赁农田
• 租赁业务

联邦住房办公室 (FOH)（德语、法语、意大利语）

瑞士租户协会

调解机构

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